Более 150 семей, проживающих в сочинском ЖК «Красная площадь», могут лишиться имущества за чужие долги. Дом на улице Войкова, 21 был сдан в 2015 году. Покупатели заключали сделки официально, вносили полную стоимость и оформляли право собственности в Росреестре. В выписках из ЕГРН ограничений не было. Часть жильцов владеет квартирами на протяжении почти 10 лет. Несмотря на это, государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» (АСВ) пытается взыскать с людей недвижимость, мотивируя тем, что объекты находились в залоге у банка.
Как такое могло случиться
В период с 2011 по 2013 год Первый чешско-российский банк предоставил около 2 млрд рублей компаниям «Флагман», «Фаворитъ» и «Мелоун». За счет кредитных средств компании приобрели у застройщика более ста квартир, помещения для коммерческого использования и весь подземный паркинг. Купленное имущество оформили в залог банку. Согласно приговору Басманного суда Москвы, компании оказались подконтрольны непосредственно руководству банка. Кредиты не оплачивались годами, а в марте 2016 года, за три месяца до того, как банк был лишен лицензии, объявился поручитель – ООО «ТехТрейдинг», который за один раз «закрыл» весь долг.
Фактической оплаты при этом произведено не было. На сумму 5,2 млрд рублей внутри банка провели технические операции, создающие видимость расчетов. Сведения о закрытии долга позволили снять залоговые ограничения в Росреестре. После этого недвижимость оказалась в собственности компаний без зарегистрированных обременений и поступила в свободную продажу. Тем временем 1 июля 2016 года банк лишился лицензии, а в сентябре был признан банкротом. Старшего вице-президента осудили за растрату, а глава правления и заместитель покинули Россию и с 2018 года находятся в международном розыске. Фиктивность платежей при этом удалось подтвердить лишь спустя 8 лет: приговор вынесли в декабре 2023 года, а в законную силу он вступил в ноябре 2024-го.
Текущая ситуация
Агентство по страхованию вкладов, которое выполняет функции конкурсного управляющего, подало три иска на общую сумму почти 5,7 млрд рублей. АСВ просит признать операции по погашению кредитов недействительными. В таком случае, согласно позиции агентства, задолженность и залог не были прекращены.
Какие объекты оспаривает АСВ
Иски затрагивают 115 квартир, 24 коммерческих помещения и 144 парковочных места. Это почти весь подземный паркинг дома и большая часть коммерческих площадей, в том числе бар и стоматология. Одним владельцам спор грозит потерей жилья, у других в залоге оказалось машиноместо, третьи могут лишиться всего сразу. В инициативную группу собственников входят 199 человек.
Уже сейчас на все объекты наложены аресты. Первый иск, по компании «Мелоун», прошел в феврале. Сочинский суд вынес решение не в пользу собственников. Следующее заседание по этому делу назначено на 17 декабря. Иски, касающиеся «Флагмана» и «Фаворита», пришли в конце сентября. Предварительные судебные заседания по ним прошли 26 и 27 октября соответственно.
Что прописано в законе
Абсурдность ситуации заключается в том, что махинации достоверно проводило руководство банка. Винные были установлены, осуждены или объявлены в розыск. Более того, суд подтвердил их субсидиарную ответственность на сумму около 24 млрд рублей. Однако, по мнению АСВ, платить по счетам должны обычные граждане, которые купили жилье на собственные деньги и проживают в нем почти 10 лет. Среди собственников есть семьи с детьми, пенсионеры, многодетные семьи, участники и ветераны СВО. Для некоторых из них квартира является единственным жильем.
Закон при этом защищает жильцов: в пункте 2 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса указано, что залог прекращается, если имущество за плату приобрел человек, который не знал и не должен был знать о залоге. Покупатели ссылаются на то, что проверяли сведения в ЕГРН, где ограничений не было.
Почему за делом следят за пределами Сочи
Спор может иметь значение не только для жителей Сочи, но и для покупателей недвижимости во всех регионах России. Если суд позволит взыскать имущество у нынешних владельцев, несмотря на отсутствие сведений об обременении в ЕГРН, возникнет вопрос о том, насколько можно полагаться на государственный реестр при сделках.
У покупателя нет возможности проверить ограничение, которое не указано в реестре. Таким образом, решение суда может повлиять на общую практику и поменять представление о защите добросовестных приобретателей при покупке квартир как на вторичном рынке, так и в новостройках.
Жильцы уже подготовили обращение и собирают подписи https://c.org/CrLnwyFRzz
